Vivir en comunidad significa compartir espacios y tomar decisiones conjuntas que afectan a todos. Desde la instalación de un ascensor hasta la gestión de una derrama o la resolución de conflictos con un vecino, es fundamental conocer nuestros derechos y obligaciones para garantizar una convivencia armónica.
Obras en la Comunidad: Ascensores, Mejoras y Derramas
Una de las fuentes más comunes de debate en las juntas de propietarios es la realización de obras y cómo se financian.
1. La Instalación de un Ascensor y Obras de Accesibilidad
La ley catalana facilita la eliminación de barreras arquitectónicas. Para aprobar la instalación de un ascensor, incluso si ello implica modificar la escritura del edificio, solo se necesita el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que participen en la votación, siempre que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
- ¿Quién paga? Según el Artículo 553-30. Vinculación de los acuerdos., los gastos para suprimir barreras arquitectónicas o instalar ascensores, si se aprueban en junta, son a cargo de todos los propietarios.
2. Obras de Mejora y Nuevos Servicios
Para otras obras de mejora no exigibles para la habitabilidad o seguridad del edificio (por ejemplo, construir una piscina o instalar un nuevo sistema de videovigilancia), la situación cambia.
- ¿Estoy obligado a pagar si no estoy de acuerdo? No siempre. Si un propietario vota en contra de una nueva instalación o servicio no exigible por ley, y el coste total supera la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no estará obligado a pagar la derrama. Eso sí, tampoco podrá disfrutar del nuevo servicio o instalación, a menos que abone la parte que le corresponde con su debida actualización, tal como establece el Artículo 553-30. Vinculación de los acuerdos..
3. Obras de Eficiencia Energética
La instalación de infraestructuras para mejorar la eficiencia energética o hídrica, o para instalar sistemas de energías renovables, también requiere una mayoría simple, según lo dispuesto en el Artículo 553-25. Régimen general de adopción de acuerdos.. En estos casos, los propietarios disidentes también estarán obligados a pagar si el gasto no supera las tres cuartas partes del presupuesto anual.
¿Qué Hacer si un Vecino me Causa Daños?
La convivencia puede verse alterada por problemas como filtraciones de agua o ruidos constantes. La ley ofrece mecanismos para actuar.
1. Filtraciones y Humedades
Lo primero es determinar el origen del daño:
- Elemento privativo: Si la filtración proviene de una tubería o instalación particular de un vecino, es su responsabilidad repararla y hacerse cargo de los daños causados.
- Elemento común: Si el problema se origina en un elemento común del edificio (bajantes generales, fachada, cubierta, etc.), la responsable de la reparación y de la indemnización por los daños es la comunidad de propietarios, tal como se desprende de su obligación de conservación establecida en el Artículo 553-44. Conservación y mantenimiento de los elementos comunes..
Es crucial contactar con un profesional para que elabore un informe técnico que identifique la causa y poder así dirigir la reclamación a quien corresponde.
2. Ruidos Persistentes y Actividades Molestas
Nadie tiene por qué soportar ruidos o actividades que alteren la convivencia normal. El Artículo 553-40. Prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes. prohíbe expresamente estas conductas. Si te encuentras en esta situación, los pasos a seguir son:
- Diálogo: El primer paso siempre debería ser hablar amistosamente con el vecino.
- Requerimiento formal: Si el diálogo no funciona, se debe comunicar la situación al presidente de la comunidad. Este, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe enviar un requerimiento fehaciente (por ejemplo, un burofax) al vecino infractor, exigiéndole que cese la actividad molesta.
- Acción judicial: Si el vecino persiste, la junta de propietarios puede acordar iniciar una acción judicial de cesación. A través de este procedimiento, un juez puede ordenar el cese inmediato de la actividad, imponer una indemnización por los daños y perjuicios causados e incluso privar al infractor del uso de la vivienda por un período de hasta dos años.
Consejos Prácticos para Propietarios
Para navegar con éxito la vida en comunidad, te recomendamos:
- Asiste a las Juntas: Tu voz y tu voto son importantes. Es el lugar donde se toman las decisiones que afectan a tu propiedad y a tu bolsillo.
- Lee las Actas: Revisa siempre las actas de las reuniones. Contienen los acuerdos adoptados y los plazos para oponerte si no estás de acuerdo y no asististe a la junta.
- Comunícate por Escrito: Ante cualquier problema o solicitud, deja constancia por escrito (email al administrador, burofax, etc.). La documentación es tu mejor aliada.
- Conoce los Estatutos: Los estatutos de tu comunidad pueden contener normas específicas sobre el uso de elementos comunes, la distribución de gastos o limitaciones a ciertas actividades.
- Busca Asesoramiento: Ante un conflicto complejo o una decisión importante, contar con el asesoramiento de un abogado especialista en propiedad horizontal puede ahorrarte tiempo, dinero y muchos problemas.
Si has tenido algún problema con un vecino y necesitas más información, contact us y te ayudaremos.
