El contrato de arrendamiento de vivienda y los derechos de las partes.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la norma que resulta aplicable en los casos de arrendamiento o alquiler de fincas urbanas que se destinan tanto a vivienda como a un uso distinto a ésta cómo podrían ser, los arrendamientos de temporada así como aquellos para desarrollar cualquier actividad ya sea comercial, profesional, industrial, etc.

En ocasiones, los propietarios, junto con sus futuros inquilinos, ya sea por amistad o por ahorrarse tiempo y dinero, suelen acordar de forma verbal el inicio de la relación arrendaticia estableciendo, muy por encima, cuáles van a ser las características en que se va a regir la misma, pactando poco más que la renta y la forma en que se efectuará el pago. Lo que ocurre es que, por todos es sabido que cuando hay dinero de por medio, los amigos dejan de ser amigos y los problemas empiezan a aparecer de forma repentina. Es por ello que, aunque la Ley no obliga a las partes a formalizar por escrito la relación, recomendamos encarecidamente que el arrendamiento se plasme en un documento pues ello nos va a evitar muchos dolores de cabeza en un supuesto conflicto de intereses.

Es preferible formalizar por escrito el acuerdo de arrendamiento pues puede evitar futuros conflictos entre las partes

Así, la plasmación por escrito del contrato de arrendamiento no exige grandes formalidades y en Internet se pueden encontrar infinidad de modelos que recogen las principales particularidades que conforman la relación entre propietario e inquilino. Ello nos va a proporcionar una garantía ante futuras discordancias además de ser un método de prueba de que realmente existe esa relación así como el contenido de la misma.

Para los indecisos decirles que, además de las ventajas anteriormente expuestas, su inscripción en el Registro de la Propiedad confiere a las partes firmantes una seguridad jurídica frente a terceros, como luego se dirá. Por el contrario, un pacto verbal si no se plasma por escrito, difícilmente tendrá acceso al mismo.

Las ventajas de la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad son diversas.

En cuanto al propietario de la vivienda, la LAU prevé la posibilidad que las partes recojan en el contrato el derecho de éste a recuperar inmediatamente la propiedad si el inquilino no abona la renta y ello es posible, únicamente, si el contrato se inscribe. Por lo tanto, esta inscripción permitirá al propietario exigir el pago inmediato de las rentas debidas tanto por vía judicial como notarial. Si pasados los diez días desde el requerimiento, no se ha efectuado el abono de las cantidades adeudadas, el contrato de arrendamiento se resuelve de pleno derecho con el consiguiente desahucio del arrendatario.

En cuanto a las ventajas que supone para el inquilino o arrendatario, no sólo es una garantía de que quien le alquila es el propietario o persona legitimada pare ello sino que, además, ante una posible venta de la vivienda arrendada, tiene un derecho preferente a adquirirla frente a otros compradores; y para el caso que, finalmente, decidiera no comprarla, el nuevo propietario estará obligado a seguir arrendándole la vivienda durante todo el tiempo que reste de vigencia del contrato. Por el contrario, si éste no estuviese inscrito, supondría un enorme perjuicio para el arrendatario puesto que en tres meses tendría la obligación de desocuparla en favor del nuevo adquirente.

La inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad ofrece más seguridad jurídica a las partes

Si bien es cierto, la gran mayoría de los contratos de arrendamiento no se inscriben en el Registro de la Propiedad pues, cabe decir que, para ello, es necesario ir al Notario para que el mismo eleve a público el documento privado de arrendamiento o bien, que éste se plasme directamente en escritura pública para su posterior inscripción; trámites, por lo tanto, que acarrean una serie de gastos y de tiempo que no todo el mundo está dispuesto a asumir. A más añadir, es necesario liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales dentro de los treinta días siguientes a la fecha del contrato, obligación que muchos desconocen pero que se prevé en el artículo 7.1 la Ley del impuesto.

En este blog se muestra una estimación de los gastos que supondría la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad y establece que la cantidad total dependerá de la renta pactada. Así, por ejemplo, teniendo en cuenta una renta mensual de 688€ y una renta total del 24.768€ (duración del contrato por 3 años), los gastos de notaría se cifrarían en 124,73€, los referentes al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ascenderían a 99,97€, y los del Registro de la Propiedad serían 59,93€. Arrendador y arrendatario deberán ponerse de acuerdo sobre quién asume ese pago o si lo hacen de manera conjunta.

Expuesto lo anterior sobre la conveniencia de la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, cabe enunciar otras particularidades que arrendador y arrendatario deberán tener en cuenta como partes de un contrato de arrendamiento.

En cuanto a su duración, será la que libremente pacten. Si el tiempo de vigencia acordado fuese inferior a tres años, llegado el momento de la extinción del contrato sin que el arrendatario haya manifestado, dentro de los treinta días anteriores, su voluntad de extinguirlo, se prorrogará por periodos anuales hasta cumplir los tres años. Es decir que, el propietario no podrá exigir al inquilino que abandone la vivienda antes de los tres años desde que se inició el arrendamiento a no ser que el segundo quiera desocuparla con anterioridad. No obstante, este derecho del arrendatario puede modularse en aquellos casos en que el propietario demuestre tener necesidad de vivienda para sí o su familia, en cuyo caso aquél deberá abandonarla aunque no se hayan cumplido el mínimo de tres años que prevé la Ley.

El inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda arrendada un mínimo de tres años

Añadir que, en ningún caso (salvo pacto), el arrendatario podrá desistir del contrato antes de los seis meses desde el inicio de la relación pues en tal caso, el propietario tendrá derecho a ser indemnizado a razón de una mensualidad por cada año que reste de vigencia del contrato siempre que ello se haya previsto en el mismo.

Otra de las circunstancias que se dan dentro de las relación entre arrendador y arrendatario, o entre casero e inquilino, son los subarriendos. En innumerables ocasiones hemos visto pisos compartidos entre estudiantes e incluso viviendas ocupadas por más de una familia que deciden compartir gastos. Pues bien, si eres arrendatario y te propones alquilar alguna habitación del piso donde vives debes saber que, salvo que se haya pactado cosa distinta en el contrato, el subarriendo no está permitido sin que conste el consentimiento por escrito del propietario. De lo contrario, éste puede resolver el contrato y, por consiguiente, obligarte a abandonarla.

Caso distinto es el subarriendo de un local destinado a desarrollar una actividad profesional o empresarial, en cuyo caso, el consentimiento por escrito del propietario no es obligatorio aunque sí se le deberá notificar con posterioridad.

El subarriendo parcial o total de una vivienda no está permitido sin el consentimiento escrito del propietario

En lo que se refiere a la renta, de igual forma, será la que pacten libremente las partes que también acordarán el medio en que aquélla se va a efectuar. Si se acordase abonarla en efectivo, el propietario deberá extender un recibo y entregárselo al inquilino.

La renta podrá actualizarse con periodicidad anual siempre y cuando se haya pactado, pues, caso de no establecerse nada al respecto en el contrato, no se aplicará ningún tipo de revisión. De igual forma, el propietario tendrá derecho a elevar la renta en función de las mejoras introducidas en la vivienda aunque únicamente transcurridos tres años desde el inicio del arriendo.

En cuanto a la fianza, siempre salvo pacto en contrario, la Ley prevé que ésta sea la equivalente a una mensualidad y se podrá actualizar, de igual forma, pasados tres años desde el inicio de la relación. En Cataluña, la fianza se deberá depositar en el Institut Català del Sòl y deberá ser restituida al arrendatario tras finalizar el contrato.

Por otro lado, una de las controversias que más se suelen dar entre las partes en un arrendamiento es el determinar quién es el obligado a abonar los gastos derivados por las reparaciones y desperfectos de la vivienda.

En primer lugar, en cuanto a los gastos propiamente de la vivienda, por lo general, suele ser el propietario el que abona el recibo de la Comunidad de Propietarios, el seguro de la vivienda y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En cuanto al inquilino, suele encargarse de los gastos de suministros (agua, gas, luz y electricidad) así como la tasa de basuras puesto que, al fin y al cabo, éste resulta ser el usuario de las mismas.

En segundo lugar, los gastos de reparaciones y conservación de la vivienda son los que suelen acarrear más interrogantes por lo que, es preciso, una vez más, que estos extremos se recojan en el contrato para evitar futuros malentendidos y tensiones entre las partes.

Así, normalmente el propietario deberá abonar los gastos de conservación de la vivienda para procurar su habitabilidad así como aquellas reparaciones que se realicen por el deterioro de la misma y que no sean fruto del uso anormal o poco diligente por parte del inquilino. Por el contrario, éste deberá encargarse de abonar las pequeñas reparaciones o recambios que se deriven del uso diario de la vivienda así como aquéllas como consecuencia de su falta de cuidado. De todas formas, deberá analizarse caso por caso ante desacuerdos irreconciliables.

El propietario deberá abonar los gastos de conservación de la vivienda para procurar su habitabilidad

Por último, cabe hacer mención de una de las mayores preocupaciones de todo propietario cuando decide alquilar su vivienda como es, el impago de la rentapor parte del inquilino.

Por todos es sabido que, la falta de abono del alquiler da derecho al propietario a resolver el contrato de pleno derecho pero, ¿qué ocurre si el arrendatario no accede a abandonar la vivienda por su propio pie? Ahí es donde aparecen los verdaderos quebraderos de cabeza.

El procedimiento que solemos seguir los que nos dedicamos a ello es, en primer lugar, y como en casi todas las controversias que se nos platean, intentar una solución amistosa mediante el requerimiento por burofax al arrendatario de las cantidades adeudadas. Como lo más seguro es que ese método ya se haya intentado repetidas veces mediante mensajes y llamadas incesantes sin respuesta, deberemos presentar una demanda de desahucio requiriendo, conjuntamente, el pago de las rentas debidas.

Presentada la demanda, el arrendatario deudor tiene diez días para abonar la deuda y así evitar el desahucio. De lo contrario, si no paga, el Juez dictará decreto poniendo fin al procedimiento de desahucio y ordenando el lanzamiento de aquél. Por último, si el arrendatario se opone a la demanda por considerar que no debe las cantidades reclamadas, el Juez dictará sentencia acordando o denegando el lanzamiento.

En este sentido, aunque la Ley ha previsto un procedimiento express de diez días para que el deudor desaloje, lo cierto es que es un periodo que se acaba alargando incluso más allá de los tres meses con el consiguiente perjuicio para el propietario que no sólo no percibe el alquiler sino por la imposibilidad de arrendar nuevamente su vivienda.

El desalojo del inquilino deudor se puede alargar más allá de los 3 meses

Por todo lo dicho, pues, resulta preferible y acaba compensando con creces, que las partes se tomen un tiempo -que no va más allá de un mes-, en formalizar por escrito su acuerdo de arrendamiento regulando, dentro de lo posible, todos y cada uno de los extremos de su relación, así como su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, pues, no sólo supone ahorrarse futuros desacuerdos sino además, como medida de protección de sus derechos frente a terceros que acaban evitando, en muchos casos, posteriores procedimientos judiciales y gastos que por desconocimiento o pereza, podrían haberse evitado.

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